文／克而瑞研究中心 朱一鸣、贡厚德近年来，在高标仓储市场需求减少、国家政策反对以及房企自身多元化、提高盈利能力的市场需求下，更加多的传统住宅研发企业重新加入了物流地产研发运营的行列。万科作为房企进占物流地产的先行者之一，发展至今已初具规模。目前万科已总计提供物流地产项目50个并成立物流地产基金，其中一二线城市建筑面积占到较为大达74.9%。
另外，万科在大量拿地的同时还通过入股普洛斯私有化加快了其物流地产版图的扩展，未来或将构成与普洛斯协同发展的态势。多元化战略布局物流地产，目标行业领先万科近年来加快了多元化业务的发展，并购印力集团商业地产、入股普洛斯私有化都很大地非常丰富了万科的多元化布局。
从万科物流地产的发展轨迹来看，万科早在2014年就投身于物流地产，先后入驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤消物流地产事业部，正式成立万科物流地产发展有限公司，并在住宅和传统招商地产之外，大力扩展消费地产、产业地产，而产业地产的业务重点方向之一就是物流地产。
目前，万科已总计提供物流地产项目50个，总建筑面积370万平方米，权益建筑面积283万平方米，产于在23个城市。这些物流地产项目大都选址在各城市产业核心区的空港物流园，电子商务物流园或高新技术开发区中，目前的客户主要来自于快递业和电商零售行业。其中，武汉阳逻物流项目、南京溧水物流园、南京江宁空港物流园、天津武清电子商务园等多个项目在提供项目的当年都已竣工租赁。
在2017年11月新的提供的项目中。西安沣东项目通过并购股权取得，区位优势显著，是现存物流地中距离市中心最近的点，邻近机场，可有效地减少物流成本。
天津滨海天津港项目坐落于滨海新区经济开发区，周边非高标的物流出租率在75%以上，未来不会改建沦为高标库，租金收益不会有快速增长。累计2017年上半年，万科物流地产早已有11个项目竣工运营，其中9个在平稳运营。
这9个平稳运营的项目出租率约98%，在行业中超过了一个较为低的出租率水平，清净运营收益（NOI）也正处于较好水平。物流地产作为万科多元化战略的一个最重要组成部分，目前的规模在国内已具备一定的影响力。万科管理层曾回应，物流地产板块未来的目标是沦为行业领先，全球第一也可预期。02投资布局大幅减少，探讨一二线城市高标仓储市场需求2015年以来，万科追加物流仓储用地的投资布局大幅减少，大大增强在物流地产市场的份额。
2015年和2016年万科分别新的提供物流地产项目建筑面积50.7万方和99.3万方。2017年1-11月万科物流地产投资步伐显著减缓，追加物流地产项目32个，总计提供220万方物流用地。
这主要是因为经过了近一年的商讨，大部分项目都集中于在今年签下。万科对物流地产项目的布局更加偏向于一二线城市。
2015年至今万科在一二线城市追加物流地产项目的建筑面积和成交价金额占到比分别超过了74.9%和81.1%，其中二线城市占了较小的比重。这主要是因为万科物流地产探讨品牌大客户、主打高标准的现代化仓储物流服务的定位。而似乎，不受区域经济水平和电商发展影响，一线及周边卫星城市将不会有更加多高标仓储的市场需求。
值得注意的是，万科新的提供物流地产项目的权益占比也在大幅减少，追加物流地产用地的加权平均权益从2015年的50.4%下降至今年的83.3%。2017年新的提供的项目中有数量近7出的项目权益在90%以上，大大下降的权益占比也解释万科物流地产的布局在2015、2016年的试水之后更加偏向于独立国家研发运营的模式。从城市产于来看，目前万科在西安、天津、嘉兴、佛山、沈阳这五大城市布局的建筑面积位列前五位。分区域来看，万科目前物流地产的追加土地重点布局在长三角和中西部区域，建筑面积分别占了36.7%和34.3%。
目前在长三角地区，上海享有最优质的物流仓储设施，而随着租金水平的低企和市场需求外溢，经济繁盛的一线城市也不会造就了周边二线及三四线城市的物流地产发展。03土地提供优势、物流地产基金，加快万科物流地产布局目前一二线城市工业物流用地的资源稀缺性也是万科近两年战略布局物流地产、守住一二线城市市场份额的最重要原因。
对于物流地产而言，土地资源是尤为最重要的资源之一。而不受工业用地新政及供给侧改革影响，土地供应市场放宽，目前在一二线城市能通过研发以符合高标仓储市场需求的物流地产用地变得最为匮乏。从2015年至今万科追加物流用地的结构来看，万科作为国内地产研发的龙头企业，凭借品牌和研发能力，比起传统物流企业在一二线城市工业物流用地的提供上有较小优势。
通过这两年的土地储备，万科在一二线城市的物流地产项目布局也已初具规模。对于万科而言，提早守住一二线城市物流用地对万科物流地产战略发展的重要性不言而喻。此外，万科不仅在土地提供方面占有优势，还借力物流地产基金加快物流地产投资布局。
2017年10月，万科产业园认缴15亿元参设物流地产投资基金。该基金认缴出资总额为人民币60亿元，未来将投资于中国境内确认区域的中环线、开建及已竣工的物流地产项目。物流地产比起传统的住宅研发而言投资报酬周期长、收益更为单一且必须一定的资金溶解。因此物流信托是目前国内外物流地产后期运营的主流模式。
成立物流地产投资基金可以利用外部合作方力量，通过高杠杆构建资产的周转、减缓公司在物流地产领域的投资运作。入股普洛斯私有化，协同发展、资源有序万科在大量拿地的同时、经过了近2年的布局，2017年7月牵头杜仲投资、低瓴资本、中银投以及新加坡普洛斯的创始人梅志明先生联合参予了普洛斯的私有化，交易总价大约159亿新加坡元（合784亿元人民币）。其中万科占到股21.4%沦为第一大股东，11月末该并购契约已获得普洛斯股东批准后。
普洛斯的业务范围涵括中国、日本、美国和巴西，还包括了5500万平方米的物流基础设置。其中，中国市场占到普洛斯总资产价值的57%，为普洛斯仅次于的市场。累计10月，普洛斯在中国有38个市场，建设和管理了254个物流园区和轻工业园区，覆盖面积了中国主要的物流枢纽，如北京、上海、深圳、成都、广州、天津等地。
与万科自己提供工业物流用地并通过基金运营有所不同，入股普洛斯私有化更好的是一种协作发展的战略。万科区别于杜仲投资、低瓴资本以及中银转等财务投资者，其与普洛斯中国的物流地产业务在战略层面有一定的协同效应。
万科进占物流地产的优势在于品牌与拿地研发，而普洛斯享有运营物流地产的非常丰富经验，在国内物流地产市场的客户资源和物流网络也将为万科带给更好的业务发展机会。除了物流地产的研发及运营外，普洛斯的业务还牵涉到物流地产基金管理。双方通过资源有序、充分发挥各自的优势可以带给更大的价值增量。
另外，普洛斯在私有化并新加坡注销之后、未来有可能寻求在港股上市。万科作为第一大股东，对港股上市的也不会有一定的协助。我们指出中国的物流地产行业正处于成熟期并稳定增长，机遇与挑战共存。而万科作为房企进占物流地产的先行者，在高标仓储市场需求减少和工业物流用地日益匮乏的背景下，目前在一二线城市的重点布局已初具规模。
坚信未来在自有物流地产基金和入股普洛斯的协同效应下，万科物流地产离行业第一的目标将越来越近。
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